Zeitfalle Heizungsgesetz im Erbfall
Zeitfalle Heizungsgesetz (Gebäudeenergiegesetz) im Erbfall
Wer eine gebrauchte Immobilie übernimmt, muss diese binnen zwei Jahren auf den gesetzlich vorgegebenen energetischen Standard bringen. Dabei ist es egal, ob die Immobilie gekauft, geerbt oder geschenkt wurde. Diese Regelung gilt seit dem 1. November 2020 und wurde seither immer wieder aktualisiert, zuletzt zum 16.10.2023.
Für Alleineigentümer ist es einfach, sie können frei entscheiden. Aber Erbengemeinschaften, können nur gemeinschaftlich handeln. Das birgt Konfliktpotenzial. Je nach Interessenslage der einzelnen Erben kann es zu langwierigen Streitigkeiten kommen, die durch den Zeitdruck der Zwei-Jahres-Frist noch verschärft werden. Will der eine Erbe verkaufen, der andere das Objekt halten, modernisieren sowie anschließend vermieten und der Dritte die Immobilie selbst nutzen, ist der Konflikt vorprogrammiert.
Welche wesentlichen Sanierungsmaßnahmen ergeben sich aus den gesetzlichen Anforderungen?
Als wesentliche Maßnahmen sind der Austausch der alten Heizsysteme, die Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke sowie von freiliegenden Leitungen des Heizungssystems erforderlich. Beim Austausch der Heizung gilt als Vorgabe, dass die neue Anlage mindestens zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss.
Sind die vorgegebenen Dämmmaßnahmen noch halbwegs erschwinglich, kommen bei der Anlagentechnik schnell höhere fünfstellige Eurobeträge zusammen. Um die Eigentümer zu entlasten, gibt es allerdings einige Förderprogramme, die die Umrüstung besser leistbar machen. Nichts desto Trotz kann die Investition manchen Erben überfordern.
Vorsicht ist auch geboten, wenn bei Uneinigkeit oder durch Nachlässigkeit die gesetzlichen Vorgaben nicht eingehalten werden. Hier hat der Gesetzgeber Bußgelder von bis zu 50.000 Euro vorgesehen.
Welche Ausnahmen gibt es für Eigentümer?
Ausnahmen von den Regelungen gelten nur, wenn die Sanierung unwirtschaftlich ist – was nachgewiesen werden muss – sowie bei kleinen Immobilien unter 50 Quadratmetern Wohn-/Nutzfläche und bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen.
Um Konflikte oder auch die genannten empfindlichen Bußgelder zu vermeiden, ist die Hinzuziehung eines Energieberaters auf jeden Fall sinnvoll. Für die Kosten für diesen gibt es auch Zuschüsse.
Selbst wenn sich Sanierungskosten vermeiden lassen, bleiben weitere Konfliktpotenziale wie Grundsteuerzahlungen und laufende Kosten für die Immobilie bestehen. Ein vorausschauendes Handeln bei Verkaufsplänen und klare Regelungen zur Verteilung des Verkaufserlöses sind wichtig, insbesondere bei weiteren Verrechnungen unter den Erben, wie zum Beispiel Aufwand für die Pflege des Erblassers. Ein Ausstieg aus der Erbengemeinschaft ist durch den Verkauf des Erbanteils oder einer Erbabwicklung möglich.
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